Vermijd een btw-kater...

 

Sinds 1 juli 2022 is de korte termijn verhuur van gemeubelde logies, zoals appartementen of vakantiewoningen, onder bepaalde voorwaarden verplicht onderworpen aan de btw. Dit betekent dat in sommige gevallen de historische btw kan worden teruggevraagd. Maar hoe werkt dit precies? En hoe bereken je het? Lees verder om hier meer over te weten te komen.

Natuurlijk persoon of Rechtspersoon

Als je op korte termijn een gemeubeld appartement of vakantiewoning verhuurt, is de kans groot dat je btw-plichtig bent, ongeacht het aantal verhuurde kamers. Of je een particulier of rechtspersoon bent, maakt weinig verschil. Ook de kwalificatie van het inkomen voor de inkomstenbelasting is van ondergeschikt belang als je een particulier bent.

Verhuur opent recht op btw-recuperatie.

Als je verplicht bent om btw in rekening te brengen bij korte termijn verhuur, heb je als exploitant ook het recht om de btw die je aan leveranciers hebt betaald en die verband houdt met de verhuur, in aftrek te brengen. Dit kan alleen als je een correcte factuur hebt ontvangen.

Historische btw terugvragen?

Het is mogelijk om de historische btw volledig of gedeeltelijk te recupereren via een speciale procedure. Er wordt hierbij een onderscheid gemaakt tussen “gewone” goederen en diensten, en bedrijfsmiddelen (zoals het gebouw en de inboedel). De goederen, diensten en bedrijfsmiddelen moeten met btw zijn aangekocht en voor bedrijfsmiddelen mag de herzieningsperiode van 5 of 15 jaar nog niet zijn verstreken.

Bijzondere procedure voor bedrijfsmiddelen

Een bedrijfsmiddel komt alleen in aanmerking voor historische btw-recuperatie als het tot het bedrijfsvermogen van de exploitant-eigenaar behoort. Dit is geen probleem voor een rechtspersoon, maar wel voor een natuurlijke persoon. Een natuurlijke persoon moet het bedrijfsmiddel volledig, gedeeltelijk of helemaal niet in zijn bedrijfsvermogen opnemen.

Voor maximale btw-recuperatie moet een natuurlijke persoon, die bijvoorbeeld een vereenvoudigde boekhouding heeft, het bedrijfsmiddel voor zijn totale waarde opnemen in de jaarlijkse inventaris van de bezittingen en schulden en in vak 83 van de btw-aangifte met betrekking tot de periode van aankoop.

Situatie: Zelfstandige ondernemer

Een zelfstandige ondernemer koopt in 2023 een nieuwbouwappartement met btw, met de bedoeling het als vakantieappartement te verhuren. De ondernemer heeft een btw-nummer en voert een dubbele boekhouding. Het appartement wordt volledig opgenomen in het bedrijfsvermogen en als vaste activa geboekt en in vak 83 van de btw-aangifte opgenomen. Sinds 1 juli 2024 is de korte termijn verhuur onderworpen aan btw omdat hij ook lakens legt in dit pand Hierdoor kan de ondernemer 14/15 van de betaalde btw op de aankoop van het appartement regulariseren. Als het appartement bij aankoop aan het privévermogen was toegewezen, was geen positieve regularisatie mogelijk, zelfs niet als de huurinkomsten verplicht aan de btw zijn onderworpen.

Situatie: Particulier zonder btw-nummer

Een particulier die geen boekhouding voert en geen btw-nummer heeft, koopt op 02/01/2022 een nieuwbouwappartement met btw en verhuurt dit als vakantiewoning. Vanaf 1 juli 2022 zijn de huurinkomsten aan btw onderworpen en moet de particulier een btw-nummer aanvragen. Hoewel theoretisch recht op regularisatie van de betaalde btw op de aankoop van het appartement bestaat, is het in de praktijk moeilijker aan te tonen dat het bedrijfsmiddel aan het bedrijfsvermogen is toegewezen, aangezien de particulier bij aankoop geen btw-nummer had en geen boekhouding voerde.

Conclusie:

 

Een goede voorbereiding en onderbouwing van het dossier is cruciaal als men historische btw wil terugvragen. Zorg ervoor dat je alle vereiste stappen correct volgt en de benodigde documentatie bijhoudt om onaangename verrassingen te voorkomen, VOOR de eerste factuur te betalen aan je promotor, vraag je TIJDIG je BTW nummer aan! Laat dit BTW NUMMER opnemen in de notariele akte en laat je btw nummer vermelden op alle facturen.